REITS steht für Real Estate Investment Trusts. Es handelt sich um eine Mischform aus Immobilienfonds und börsenorientierten Immobilienaktiengesellschaften. Die Bundesregierung plant, dieses Gebilde gesetzlich zu verankern. Als möglicher Starttermin wird Januar 2007 diskutiert. Die Initiative baut auf langjährigen Erfahrungen in USA, Großbritannien, Niederlande, Belgien, Japan und Frankreich auf.

Aufgabe der REITS sind Erwerb, Errichtung, Vermietung und Verpachtung, Veräußerung von direkt oder indirekt gehaltenen Immobilien und das aktive Management des eigenen Immobilienbestandes. Die Gewinne werden zu 90 Prozent an die Anleger ausgeschüttet. Die Unternehmen sind bei Einhaltung bestimmter Voraussetzungen von Körperschaftsteuer und Gewerbesteuer befreit, die Steuern fallen beim Anleger als Einkommensteuer an. Nicht privilegierte Nebentätigkeiten unterliegen dem Halbeinkünfteverfahren.

Ziele der neuen Anlageform sind:

• Stärkung Finanzplatz Deutschland durch Erweiterung der Anlagemöglichkeiten
• Positive Effekte am Immobilienmarkt durch Bindung ausländischen Kapitals in Deutschland, Erhöhung der Liquidität am Immobilienmarkt und Erhöhung der Anzahl der Transaktionen
• Positive Auswirkungen auf die Unternehmen durch Aktivierung der Unternehmensimmobilien
• Stärkung der öffentlichen Haushalte durch Steuermehreinnahmen infolge der Erhöhung des Transaktionsvolumens und erhöhter Immobilienrenditen
• Neue Arbeitsplätze in der Immobilien- und Finanzbranche

Haus & Grund weist auf weitere Risiken hin:

Die Investition in REITS ist vor allem für ausländische Investoren von Interesse. Zur Zeit reduzieren deutsche Anleger zwar die Anlage in Aktien. Denkbar ist aber, dass nach der Einführung das Interesse privater Anleger an Direktinvestitionen in private Immobilien sinkt. Denn vor allem neue Haushaltstypen (besonders kleine Haushalte) mit flexiblem, unabhängigem Lebensstil könnten der Immobilienanlage gegenüber der eigenen Immobilie den Vorzug geben: Sie ermöglicht dem Anleger Risikominderung, Flexibilität und Mobilität einerseits und eine Investition in professionell gemanagte Immobilien andererseits. Auch die mieterfreundliche Gesetzgebung ist dem privaten Wohneigentum nicht zuträglich.

Verbunden mit den REITS sind demzufolge städtebauliche und wirtschaftliche Risiken für Gebiete mit heterogener Eigentümerstruktur. Echtes privates Eigentum als Grundlage von Freiheit und Kultur wird gegenüber dieser Anlageform bevorzugt.

Was das Engagement in bereits bestehende ausländische Reit-Investments angeht, so warnen Analysten ebenfalls davor, dass die Gewinnerwartungen dieser Anlageform nicht erfüllt werden können. Als Grund wird angegeben, dass die erzielten Mieterträge dieser Immobilieninvestments die Fremdkapitalkosten institutioneller Investoren nicht mehr decken können. Generell ist seit längerer Zeit eine Anlegerflucht aus Immobilienfonds festzustellen. Allein im Januar 2006 holten die Anleger 4,3 Milliarden Euro aus dieser Vermögensanlage zurück.

© Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst
März 2006

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