Fast könnte man sagen – alle Jahre wieder –, denn das Thema Heizungsablesung und Nebenkostenabrechnung ist jahreszeitbedingt immer wieder aktuell. Leider Gottes sind dies aber auch Detailfragen, die sich häufig zum Streit auswirken und die Gerichte beschäftigen.

Grundsätzlich gilt:
Zur Durchführung der verbrauchsabhängigen Heizkostenabrechnung müssen Mieter den Mitarbeiter des Wärmemessdienstunternehmens zur Ablesung in die Wohnung lassen. Voraussetzung dazu ist, dass der Ablesetermin ordnungsgemäß angekündigt wurde. Das kann durch Einzelansprache oder durch einen Aushang an gut sichtbarer Stelle, etwa im Treppenhaus, geschehen. Ein Vorlauf von 10 bis 14 Tagen zwischen Ankündigung und Ablesetermin ist üblich.

Kann der erste vorgegebene Ablesetermin von Seiten des Mieters nicht eingehalten werden, ist ein zweiter Termin möglichst individuell abzustimmen. Dazu ist es arbeitssparend, wenn der Mieter seinerseits auf das Wärmemessunternehmen zugeht, da er am besten seine Terminslage kennt. Geschieht dies nicht, muss im Abstand von mindestens 14 Tagen ein zweiter Termin vorgegeben und durchgeführt werden. Auf berufliche Situationen des Mieters ist dabei angemessen Rücksicht zu nehmen, deshalb sollte der Termin nach 17 Uhr stattfinden. In der Praxis sind sogar Termine am Samstagabend von 18 Uhr bis 20 Uhr immer üblicher.

Sagt der Mieter den ersten Ablesetermin etwa aus beruflichen Gründen ab, so braucht er weder Schadensersatz noch andere Sonderkosten zu leisten. Die Kosten für einen zweiten oder gar dritten Ablesetermin muss der Mieter auch nicht automatisch zahlen. Schadensersatzansprüche kommen aber in Betracht, wenn der Mieter Ablesetermine absichtlich hat „platzen“ lassen und er so seine Pflichten schuldhaft verletzt hat.

Wer als Mieter drei Mal den Ablesetermin für die Heizkörper seiner Wohnung ohne Not hat platzen lassen, der muss sich auch auf eine Schätzung einstellen. Der Eigentümer des Hauses darf den Verbrauch dann in den Räumen auf der Basis vergleichbarer früherer Abrechnungen ermitteln. Alternativ kann der Verbrauch auch anhand vergleichbarer anderer Räume im jeweiligen Abrechnungszeitraum geschätzt werden. Denn beide Berechnungsvarianten sind nach dem Gesetz gleichwertig. Voraussetzung für dieses Verfahren ist nur, dass der Mieter die Wohnung an drei aufeinanderfolgenden Terminen nicht für die Ablesung zugänglich machte (AG Brandenburg, Az 32 C 110/04). Der Vermieter kann dann entscheiden, welches der beiden Berechnungsverfahren dem tatsächlich angefallenen Verbrauch am nächsten kommen dürfte. Dabei ist es ratsam, die früheren Verbrauchswerte der betroffenen Räume als Basis zu nehmen, wenn sich weder bei der Heizung noch bei den Nutzern etwas geändert hat.

Soweit Messdienstunternehmen dem Mieter androhen, dass sie schon für einen zweiten Ablesetermin zusätzliche Kosten berechnen, so ist dies unzulässig (LG München I, Az 12 O 7987/00). Auf keinen Fall darf ein Wärmemessdienstunternehmen direkt beim Mieter Gebühren oder Ablesegelder verlangen. Solche Praktiken sind unzulässig. Ebenso sind Mieter nicht gezwungen, einen Wohnungsschlüssel beim Nachbarn oder beim Hausmeister zu deponieren, damit zu den vorgegebenen Terminen die Ablesung der Heizkostenverteiler ermöglicht wird. Zur Vermeidung von Schätzungen sind sie allerdings gut beraten, so zu verfahren.

Ein wichtiger Tipp zum Schluss:
Mieter sollten darauf achten, dass der Mitarbeiter des Wärmemessdienstunternehmens sich zweifelsfrei ausweist, bevor er die Wohnung betritt. Denn es hat sich schon so mancher „falsche“ Ableser in passender Jahreszeit mit üblen Absichten in Wohnungen eingeschlichen. So meldete die Presse am 19.01.2006 einen Raubüberfall durch einen falschen Wasserableser in Harlingerode. Opfer wurde eine dreiundachtzigjährige Frau, die in ihrer Wohnung nicht nur um ihr Bargeld erleichtert, sondern auch verletzt wurde. Dem muss unbedingt vorgebeugt werden. Das kann auch ein besonderer Service des Vermieters gewährleisten, der das Vertrauen seines Mieters ja besitzt. Der Vermieter könnte dann mit in der Wohnung zur Ablesung anwesend sein und gleichzeitig den – hoffentlich ordnungsgemäßen – Zustand der Wohnung bei Gelegenheit dieser Besichtigung erkennen.

© Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst
Haus & Grund Niedersachsen

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