Befinden sich in einem Gebäude Wohnungen und Gewerbe und fallen bestimmte Betriebskosten für beide Nutzungsformen einheitlich an, stellt sich die Frage, ob die Kosten unabhängig von der Art der Nutzung flächenanteilig verteilt werden dürfen oder Betriebskosten zu trennen sind, die zum größten Teil von den Gewerbeflächen verursacht werden.

§ 20 Neubaumietenverordnung bestimmt dass Betriebskosten, die nicht für Wohnraum entstanden sind, vorweg abzuziehen sind. Dieser Vorwegabzug ist bei preisfreiem Wohnraum nicht gesetzlich geregelt. Gleichwohl kann der Vorwegabzug aus Sinn und Zweck des § 556 a BGB entnommen werden. Der dortige Begriff „Wohnfläche“ ist dahingehend auszulegen, dass damit Gewerbe- oder anderweitige Nutzflächen nicht in die Abrechnung einbezogen werden dürfen.

Ein Vorwegabzug ist stets erforderlich, wenn durch die Gewerbeeinheiten ein Mehrverbrauch entsteht, z. B. wenn der Grundsteuermessbescheid zwischen gewerblichen Einnahmen und Wohnraumeinnahmen differenziert oder bei der Prämienrechnung für die Wohngebäudeversicherung sich eine Differenzierung ergibt. Wasserkosten und Müllgebühren müssen bei verbrauchsintensiven Gewerbe immer getrennt werden. Bei den Hausreinigungskosten ist ein Vorwegabzug für Gewerbe notwendig, wenn Gewerbe mit hohem Publikumsverkehr gegeben ist, wie Ladenlokale oder gutgehende Arztpraxen, die jeweils höheren Reinigungsbedarf erfordern, urteilt das Landgericht Berlin (06.05.2003 – 64 S 342/02).

© Haus & Grund Niedersachsen
März 2006

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