Der Koalitionsvertrag
kündigt an, die selbstgenutzte Wohnimmobilie zum 01. Januar 2007
stärker in die staatlich geförderte Altersvorsorge zu integrieren.
Isoliert betrachtet, ist diese Absicht nur zu begrüßen.
Denn eine Funktion der zumindest selbstgenutzten Wohnimmobilie als Altersvorsorge
ist dringend notwendig:
- Staatliche Rentenleistungen sind aufgrund der Kassenlage und der demografischen
Entwicklung keinesfalls mehr sicher und werden abgebaut.
- Renteneinkünfte werden zusätzlich nach dem Alterseinkünftegesetz
in der Zukunft immer stärker besteuert.
- Einkünftelöcher und Altersarmut sind in vielen Fällen
absehbar.
- Der Staat zieht sich aus der Verantwortung und verweist seine Bürgerinnen
und Bürger auf private Vermögensbildung, um auch im Alter
ein Auskommen zu finden.
Betroffene fragen sich immer lauter: Um Himmels Willen, wo von denn,
wo doch alles ständig teurer wird und der Staat auch mit der Besteuerung
immer stärker zuschlägt.
Beispiel ist die Besteuerung im Immobiliensektor:
- Die Veräußerungsgewinnsteuer wird immer
stärker ausgeweitet. Noch 1997 waren Gewinne aus Immobilienveräußerungen
steuerfrei, wenn die Immobilie zwei Jahre gehalten wurde. Nachdem diese
Frist auf 10 Jahre ausgedehnt wurde, soll es nun ab dem 01.01.2007 zur
grundsätzlichen Versteuerung etwaiger Veräußerungsgewinne
kommen.
- Im Vermietungssektor wurden die degressiven Abschreibungsmöglichkeiten
abgeschafft, so dass es nur noch die lineare Abschreibung gibt.
- Verlustverrechnungen bei einzelnen Einkunftsarten
werden dazu noch beschränkt. Entstehen zum Beispiel durch Mietforderungsaußenstände,
oder durch hohe Sanierungs- und Modernisierungskosten Verluste im Bereich
der Vermietung und Verpachtung, so kann dies mit anderen Einkunftsarten
zukünftig nicht mehr verrechnet werden. Erinnert sei in diesem
Zusammenhang nur an die große Sanierungswelle, die mit der beabsichtigten
Einführung von Gebäudeenergiepässen
in diesem Jahr einhergehen wird.
Können diese Entwicklungen durch einen gesteigerten Einbezug der
selbstgenutzten Wohnimmobilie in die staatlich geförderte Altersvorsorge
aufgefangen werden? Eine positive Antwort darf bezweifelt werden, steht
aber letztlich aus. Wie auch immer: Die Funktion der Immobilie als Instrument
der Altersvorsorge muss dringend gestärkt werden – daran gibt
es keinen Zweifel.
1. Konzept der Immobilienwirtschaft
Die ersten Vorschläge werden unterbreitet. Die Spitzenverbände
der Immobilienwirtschaft haben ein eigenes Konzept zur besseren Integration
der Wohnimmobilie in die geförderte Altersvorsorge vorgestellt. Prinzip
des Modells ist einerseits die Möglichkeit einer Kapitalentnahme
aus dem angesparten Vermögen bisheriger Riester-Versicherungen
zur Finanzierung einer Immobilie. Dabei ist es möglich, entnommene
Beträge jederzeit in beliebigen Raten zurück zu zahlen. Das
entnommene Kapital wird jährlich mit einem festen Satz verzinst und
erst mit dem Renteneintritt versteuert. Im Gegensatz zur aktuellen Regelung
innerhalb der Riester-Rente, in der eine solche Rückzahlung nach
einem Jahr beginnen muss, gibt es bei dem vorgeschlagenen neuen Modell
keine zeitliche Begrenzung. Je nach Umfang der Rückzahlungen erhält
der Sparer im Alter eine dann zu versteuernde Geldrente. Dieses Modell
der Spitzenverbände der Immobilienwirtschaft heißt KaNaPE (Kapitalstock
zur Kalkulation der Nachgelagerten Persönlichen Einkommensbesteuerung).
2. Konzept der Landesbausparkassen
Einen Alternativvorschlag gibt es von den Landesbausparkassen.
Er basiert auf einem Verzicht auf eine nachgelagerte Versteuerung. Zudem
sollten Immobilienerwerber des Jahres 2006 die ab 2007 geltende Förderung
bereits nutzen können. Die Eckpunkte dieses Modells lassen sich im
Übringen wie folgt festhalten: Diejenigen, die Anspruch auf Riester-Förderung
haben, müssen auch die Chance auf eine entsprechende Förderung
für die Finanzierung von selbstgenutztem Wohneigentum bekommen. Die
Förderung von Wohneigentum sollte für die Dauer
der Selbstnutzung und der Finanzierungsaufwendungen erfolgen und dabei
unkompliziert, transparent und von der Bevölkerung akzeptiert sein
(Förderhöhe analog Riester). Die neue Förderung sollte
sich auf die Finanzierungsphase konzentrieren, in der die Menschen besonders
auf eine Unterstützung angewiesen sind (Konzentration auf
die Nachsparphase). Für den Eigenkapitalausbau gibt es bereits
bewährte Förderinstrumente. Auf nachgelagerte Besteuerung von
selbstgenutztem Wohneigentum sollte verzichtet werden. Deshalb sollte
mit einem pauschal zwanzigprozentigem Abschlag bei der Förderung
gearbeitet werden. Das Fördermodell sollte auf das Jahr 2006 vorgezogen
werden.
Fazit
Unabhängig von jeder Einzelbewertung der vorgestellten Modelle
bieten sie zwar keine Garantie für eine stets auskömmliche Altersvorsorge,
garantieren aber die Aufwertung einer diesbezüglichen Funktion selbstgenutztem
Immobilienvermögens. Das ist notwendig, richtig und daher wichtig.
Sie sind also beileibe auch kein Placebo. Detailfragen sollten möglichst
schnell abgestimmt und geklärt werden. Begrüßenswert ist
ein möglichst schnell eingreifendes und möglichst unbürokratisches
Modell, das die Bildung von Wohneigentum möglichst zügig garantiert.
Denn je mehr Zeit im aktiven Erwerbsleben zur Tilgung
aufgenommener Baudarlehen zur Verfügung steht (Nachsparphase)
desto sicherer wird das einmal erworbene Immobilieneigentum vor teuren
Nachfinanzierungen oder gar vor Zwangsversteigerungen.
© Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst
März 2006
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