In einem gewerblichen Mietvertrag ist vereinbart, dass der Mieter alle Wartungs-, Pflege- und Instandhaltungskosten für alle allgemeinen Einrichtungen des Einkaufszentrums insbesondere für alle technischen Einrichtungen wie Telefonzentrale und Außenanlagen sowie Parkplätzen übernimmt.

Diese formularmäßige Abwälzung der Instandhaltung ist eine unangemessene Benachteiligung des Mieters nach § 307 Abs. 1 und Abs. 2 BGB, urteilt der BGH am 06.04.2005 (12 ZR 158/01). Der BGH verweist darauf, nach dem Leitbild des Mietrechtes sei zunächst einmal der Vermieter verpflichtet dem Mieter die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignete Zustand zu überlassen und sie während der Mietzeit in diesem Zustand zu erhalten, §§ 535, 536 BGB.

Dem Vermieter obliege somit die Instandhaltung und Instandsetzung des Mietobjektes. Unstreitig sei es möglich Instandhaltung und Instandsetzung nach herrschender Meinung in Rechtsprechung und Literatur formularmäßig auf den Mieter zu übertragen, soweit sie sich auf Schäden erstrecke, die dem Mietgebrauch oder der Risikosphäre des Mieters zuzuordnen sei. Diese vertragliche Abweichung vom gesetzlichen Leitbild des Mietvertrages finde jedoch dort eine Grenze, wenn dem Mieter die Erhaltungslast von gemeinsam mit anderen Mietern genutzten Flächen und Anlagen auferlegt wird, ohne dass eine angemessene Beschränkung der Instandhaltung der Höhe nach festgelegt werde.

© Haus & Grund Niedersachsen
Januar 2006

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