„BID“ steht als Kürzel für Business Improvement Districts. Es handelt sich um eine aus dem Anglo-Amerikanischen Raum übernommene Form der Stadtsanierung. In den Vereinigten Staaten von Amerika werden vergleichsweise geringe kommunale Abgaben erhoben. Es existieren sehr wenige bau- und bauordnungsrechtliche Vorschriften. Stadtplanung und Stadtentwicklung sind im Vergleich zu Europa unterentwickelt. Aus diesem Grunde kam es in den 70ger Jahren in den USA zu einer Verödung der Innenstädte. Um dieser Entwicklung entgegen zu wirken, wurden die Business Improvement Districts dort geschaffen.

Gegenstand ist die Erhebung einer Zwangsabgabe von allen Grundstückeigentümern in einem bestimmten, räumlich abgegrenzten Bezirk durch die Stadt oder Gemeinde. Die eingenommenen Gelder werden zu 100 % an eine private Gesellschaft ausgeschüttet, deren Gesellschafter die betroffenen Grundeigentümer sind. Sie können im Rahmen einiger Auflage über das Geld verfügen. Ziel ist es dabei, den Bezirk so zu verbessern, dass einer allgemeinen Verödung entgegengewirkt wird.

Da die Kommunen in den USA anders als in Deutschland kaum Einfluss auf Stadtgestaltung und –entwicklung nehmen, haben sich die Business Improvement Districts dort zu einem wirksamen Mittel der Verbesserung der Städte durch private Initiative entwickelt. Sie sind ein Beispiel dafür, dass der Staat nicht eingreift, sondern auch die Weiterentwicklung der Innenstadtbezirke den Bürgern selbst überlässt.

Wohl gerade auch aufgrund der Finanzmiesere in den Kommunen soll dieser Gedanke auch in Deutschland umgesetzt werden. Verschiedene Länder und Kommunen planen Rahmengesetze oder Ortsatzungen für die Einführung von Innovationsbereichen. In Niedersachsen wird dieses Thema diskutiert in Hannover, Holzminden, Braunschweig, Buxtehude sowie in Bremen. Es zeigt sich ein Trend zur Verpflichtung aller Grundstückseigentümer in einem Gebiet zur Aufwertung von Geschäftslagen.

Haus & Grund Niedersachsen befürwortet eine positive Entwicklung von Stadtquartieren, bewertet aber das Mittel einer Stadtsanierung durch Business Improvement Districts zu Lasten der privaten Grundstückseigentümer außerordentlich kritisch.

Dazu der Vorsitzende des Landesverbandes Haus & Grund Niedersachsen,
Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst:
„In den Vereinigten Staaten von Amerika gestalten sich die ökonomischen und wirtschaftlichen Verhältnisse in den Kommunen grundlegend anders als in Deutschland. Schon deshalb sind Business Improvement Districts nicht 1 : 1 auf Deutschland übertragbar. Hier werden in vielfältiger Weise Kommunalabgaben erhoben, die Gestaltung der Straßen von der Gemeinde bzw. der Stadt übernommen, Bauordnungs- und Bauplanungsrecht nehmen Einfluss auf die Gestaltung der Innenstädte und die Grundeigentümer sind mit einer Vielzahl von Abgaben belastet. Insbesondere ist hier die Sanierungsabgabe nach dem Baugesetzbuch (§§ 154 ff BauGB) zu erwähnen."

Business Improvement Districts können in Deutschland daher keine zusätzliche Möglichkeit zur Verbesserung der innerstädtischen Situation sein, sondern allein eine Alternative zum bisherigen System der Zwangsverwaltung durch die Stadt oder durch die Gemeinde. Während in den USA beispielsweise vielerorts an den Rändern der Ballungszentren Einkaufszentren entstanden, weil keine Stadtplanung diesem entgegenwirkte, wurden diese in Deutschland von den zuständigen Städten und Gemeinden genehmigt. Damit ist eine Verödung der Innenstädte in Deutschland durch diese Maßnahmen auf die Entscheidungen von Städte- und Gemeinderäten zumindest mit zurückzuführen.

Die Gemeinden dürfen sich mit dem Verweis auf BIDs einschließlich einer zwangsweisen Verpflichtung der Grundeigentümer in einem betroffenen Sanierungsgebiet nicht aus der eigenen Verantwortung ziehen. Die Gemeinden haben das Selbstverwaltungsrecht, die Steuerhoheit insbesondere im Bereich der Grundsteuer sowie der Gewerbesteuer als Formen kommunaler Steuern und sind Träger der Straßenbaulast. Generell sind sie dafür verantwortlich, die erforderlichen Einrichtungen und Infrastrukturen insbesondere in Innenstadtlagen zu schaffen, damit städtisches Leben und Arbeiten angemessen stattfinden kann. Es kann nicht angehen, dass sich die Gemeinden gänzlich aus diesen Aufgabenzuweisungen und Verantwortlichkeiten zurückziehen, auf private, für die Mehrzahl der betroffenen Eigentümer zwangsverpflichtende Initiativen pochen und dafür keinen Cent bezahlen.

"Business Improvement Districts dürfen also staatliche Aufgabenzuweisungen nicht ersetzen und eigene Verantwortungsbereiche nicht einseitig zu Lasten der betroffenen privaten Eigentümer ausfüllen," erläutert Haus & Grund Landeschef Dr. Horst.
"Insbesondere ist auf das auch verfassungsrechtlich garantierte Verbot der Doppelbesteuerung hinzuweisen. Es kann ebenso nicht angehen, Grund- und Gewerbesteuer auch zur Erfüllung staatlich gemeindlicher Aufgaben zu kassieren, und dann ergänzend auf dem Wege des Business Improvement Districts den Haus- und Grundstückseigentümer noch einmal zur Kasse zu bitten."

Für den Verband Haus & Grund Niedersachsen betonte Horst, dass Stadtsanierungen zumindest von denen mitgetragen werden müssten, die daraus einen Vorteil ziehen. So sei es nicht einzusehen, dass nur die privaten Grundstückseigentümer zur Abgabe herangezogen würden, nicht aber Freiberufler und Gewerbetreibende, die von verbesserten Geschäftslagen profitieren. Umgekehrt könne ja auch die Gemeinde für die Herstellung von Straßen, Kanälen und Versorgungseinrichtungen Erschließungsbeiträge und kommunale Abgaben erheben. Dabei brauche, so Verbandschef Horst, der wirkliche wirtschaftliche Vorteil nicht einmal nachgewiesen zu werden. Nach dem geltenden öffentlichen Abgabenrecht genüge sogar schon die Möglichkeit eines wirtschaftlichen Vorteils. Dieser Rechtsgedanke müsse dann auch zu Gunsten investierender Grundeigentümer anwendbar sein.

Die bislang bekannt gewordenen Gesetze oder Gesetzes- und Satzungsentwürfe sehen eine Abgabenerhebung bei den Grundeigentümern vor, deren Grundstück im bevorteilten Bezirk liegt. Die Finanzämter ziehen die Beträge mit der Grundsteuer ein. Damit haben sich die Vorlagen weit von den amerikanischen Vorbildern entfernt. Dort können Grundeigentümer, wenn sie es denn wollen, einen BID gründen.

Anders etwa in Hamburg, wo ein BID bereits gesetzlich eingeführt ist:
Dort kann ein „Aufgabenträger“ einen Business Improvement District ins Leben rufen, wenn er seinen Sitz in diesem Bezirk hat. Damit kann also jeder Gewerbetreibende – und dies dürften vor allen Dingen die personell überbesetzten Stadt-Marketing-Agenturen sein – einen BID ins Leben rufen. Wird das Vorhaben von 15 % der betroffenen Grundeigentümer unterstützt, und sprechen sich nicht mehr als 33 % dagegen aus, hat das zur Folge, dass die Grundeigentümer weitere Abgaben zwingend zu zahlen haben.

Richtig wäre der umgekehrte Weg, so Verbandschef Dr. Horst, nämlich eine erforderliche Zustimmung von mindestens 80 % der Betroffenen. Noch besser sei eine rein freiwillige Gründung und Beteiligung von BIDs mit Entscheidungsautonomie der Betroffenen. Dieses Modell wird in NRW bereits mit Erfolg praktiziert. Grundsätzlich aber hält Haus & Grund Niedersachsen BIDs als neues Instrument von Stadtsanierungen nicht für erforderlich. Das deutsche Recht stellt umfassende Instrumente für Aufwertungsprojekte bereit, insbesondere städtebauliche Verträge sowie Sanierungsvorhaben im Sinne des BauGB.

Haus & Grund Landeschef Horst formuliert die Position seines Verbandes bei der Einführung von BID mit folgenden Punkten:

• Kein Ersatz staatlicher Verantwortungsbereiche zum finanziellen Nachteil privat betroffener Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümer
• Freiwilligkeit und Entscheidungsautonomie
• Zahlende Akteure als Initiatoren und Entscheider über Maßnahmen und Kosten
• Beschlussfähigkeit nur mit hoher Zustimmung
• Mehrstufiges Entscheidungsverfahren auf Basis verbindlicher Konzepte, Termin- und Maßnahmenpläne, Aufgabenverteilung, grundstücksbezogene Kostendarstellung
• Koordination und inhaltliche Abstimmung baulicher und anderer Investitionen
• Abbau bürokratischer Hemmnisse
• Abgrenzung öffentlicher und privater Aufgaben und Maßnahmen
• Gezielter Einsatz von Investitionsanreizen und Unterstützung von privatem Engagement in Innovationsbereichen
• Objektive Abgabenfestlegung nach Grundstücksgröße, Mietflächen und von den zahlenden Eigentümern beschlossenen Maßnahmen
• Umlagefähigkeit der Kosten auf alle Gruppen, die aus dem finanziellen Engagement durch Aufwertung der Stadtquartiere einen Vorteil ziehen
• Ausreichende Zeit für die Einbindung der Mieter

Haus & Grund Landeschef Dr. Horst sprach sich ebenso nachdrücklich für eine exakte Definition von Folgekosten aus, die in einem Zeitraum von 10 bis 15 Jahren für die Unterhaltung, Sanierung und Erneuerung der mit einem BID geschaffenen Einrichtungen anfallen. Dieser Zeitraum sei, gemessen an der nur langfristig kalkulierbaren Vermögensanlage in Immobilien, als Mindestzeitraum aufzufassen. Politik, gesetzgebende Körperschaften und Institutionen sind aufgerufen, die hier beschriebenen Belange der Bevölkerungsgruppe angemessen zu gewichten, die die Zeche wieder einmal zahlen sollen.

© Dr. Hans Reinold Horst
Haus & Grund Niedersachsen

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