Am 01. Dezember 2005 hat der Deutsche Mieterbund einen „Betriebskostenspiegel“ mit bundesweiter Geltung veröffentlicht.

Der Mieterbund motiviert diese Initiative mit vier Argumenten:

• Mit Hilfe des Betriebskostenspiegels können Mieter überblicken, ob die einzelnen Kosten der Höhe nach plausibel sind.
• Wohnungssuchende können vor Abschluss eines neuen Mietvertrages erkennen, ob die vorgegebenen Vorauszahlungen realistisch sind, und sie erhalten Informationen, mit welcher Gesamtbelastung aus dem Mietverhältnis tatsächlich zu rechnen ist.
• Im Zuge der Überprüfung von Nebenkostenabrechnungen bieten Betriebskostenspiegel Anhaltspunkte für überhöhte oder unwirtschaftliche Kostenpositionen.
• Auch Vermieter hätten die Chance, Ausreißerpositionen zu erkennen, vergleichsweise hohe Ausgaben für einzelne Betriebskostenarten zu identifizieren und ggf. Maßnahmen zur Kostenreduzierung einzuleiten.

Nach Ansicht von Dr. Hans Reinold Horst, Verbandsvorsitzender Haus & Grund Niedersachsen, ist der Betriebskostenspiegel ein unbrauchbares und irreführendes Instrument, um die Nebenkosten des Wohnens transparent darzustellen.

Haus & Grund Landeschef Dr. Horst:
„Die Ergebnisse sind für Mieter und Vermieter ohne Aussagekraft und können ein gutes Mietverhältnis unnötig belasten“.

Vor allem ist der vorgestellte Betriebskostenspiegel wegen seiner fehlenden Repräsentativität ohne die nötige Aussagekraft. Dazu übt Verbandschef Horst grundsätzliche Kritik. Schon mit der Bezeichnung „Betriebskostenspiegel“ werde suggeriert, dass sie eine vergleichbare Bedeutung hätten wie ein Mietspiegel. Für einen Mietspiegel als gesetzlich begründetes Instrument zur Feststellung der ortsüblichen Vergleichsmiete (§ 558 BGB) gäbe es aber präzise Vorgaben, wie diese erstellt und angewendet werden müssen. Ein qualifizierter Mietspiegel werde im Gegensatz zu „Betriebskostenspiegeln“ des DMB, so Horst, nach wissenschaftlich gesicherten Grundsätzen unter Beteiligung der jeweiligen Stadt, der Vermieter- und Mieterverbände aufgestellt.

Eine dem Mietspiegel vergleichbare Bedeutung kann es aber
für den „Betriebskostenspiegel“ nicht geben.

Die Vielzahl von Einflussfaktoren, wie das Baujahr, das Alter der Heizungsanlagen und der Grad der Wärmedämmung, die objektspezifisch, lageabhängig und regional bedingt seien, machten es unmöglich, differenzierte bundesdurchschnittliche Vergleichswerte zu bilden. Die Spannbreiten der einzelnen Betriebskostenarten variieren sehr stark. Der Betriebskostenspiegel des DMB ist deshalb völlig ungeeignet, Rückschlüsse auf die Angemessenheit der Betriebskosten zu ziehen, erklärte Haus & Grund Landeschef Dr. Horst.

Rund 85 % aller Betriebskostenarten werden von den Kommunen und Ländern verantwortet, z. B. über die Festsetzung der Gebühren für Wasser, Abfall, Müll, Grundsteuer und die Genehmigung der Preise für Energie wie Strom und Fernwärme. Diese Kosten können von Vermietern nur eingeschränkt beeinflusst werden.

Vor allem sind Betriebskosten, dort insbesondere verbrauchgebundene Kosten, zu einem erheblichen Teil auf den individuellen Verbrauch der Mieter zurückzuführen. Gerade damit, so Haus & Grund Landeschef Dr. Horst, sei den vom DMB präsentierten Betriebskostenspiegeln die repräsentative Aussagekraft genommen.

Verbandsvorsitzender Dr. Horst verwies ebenso darauf, dass der Betriebskostenspiegel auch in der Sache überflüssig sei. Denn die für 2006 geplanten Energieausweise und Gebäudepässe zeigten bereits den energiebezogenen Betriebskostenverbrauch und machten Vorschläge zu energetischen Gebäudesanierung, wenn sich die Kosten aufgrund der energetischen Gebäudequalität im oberen Segment zeigten. Alle anderen Nebenkostenarten wie die übrigen verbrauchsabhängigen Kosten z. B. für die Wasserversorgung oder die verbrauchsunabhängig anfallenden Kosten in Gestalt der öffentlich rechtlichen Steuern und Abgaben hätten mit der Qualität der Immobilie nichts zu tun. Sie könnten deshalb den angebotenen Wohnraum als Leistung nicht bewerten.

© Dr. Hans Reinold Horst
Januar 2006

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