„Winterpflichten des Hauseigentümers“

Frage:
Ich besitze eine Eigentumswohnung. In der Gemeinschaft haben wir festgelegt, dass ein Eigentümer pro Jahr den Winterdienst übernimmt. Der Eigentümer, der jetzt an der Reihe ist, führt den Winterdienst gar nicht oder nur sehr schlecht aus. Wer haftet bei Unfällen?

Haus & Grund:
Die Gemeinschaft aller Eigentümer haftet als Gesamtschuldner: Der Geschädigte kann sich also nach Belieben einen Eigentümer aussuchen, der zur Kasse gebeten wird. Dieser Eigentümer kann sich bei demjenigen schadlos halten, der durch internen Beschluss der Wohnungseigentümergemeinschaft den Winterdienst aktuell übernommen hat und nicht ordentlich geräumt und gestreut hat. Natürlich muss das unzuverlässige Räumen und Streuen als Ursache für den eingetretenen Schaden beweisbar sein. Denn es bekommt nur Recht, wer sein Recht auch beweisen kann.

Frage:
Ich bin Eigentümerin eines Reihenhauses. Zu unserer Reihenhaussiedlung gehört ein Garagenplatz. Für den Winterdienst haben wir ein Reinigungsunternehmen beauftragt. Das Unternehmen führt den Winterdienst nicht ordentlich aus und kommt auch oft zu spät. Wer haftet?

Haus & Grund:
Wenn der Garagenvorplatz im Miteigentum aller Hauseigentümer steht, so kommen auch alle Reihenhauseigentümer als Haftungsschuldner in Betracht. Der Geschädigte kann sich aussuchen, wen er in Anspruch nimmt. Dieser kann aus positiver Vertragsverletzung das Reinigungsunternehmen in Regress nehmen. Denn das Reinigungsunternehmen hat seinen Vertrag mit den Reihenhauseigentümern durch das zu spät und unordentlich erfolgte Räumen und Streuen verletzt. Achtung: Beweise sichern!

Frage:
Wann muss ich Schnee fegen?

Haus & Grund:
Bitte schauen Sie in Ihre Gemeindesatzung. Steht dort nichts, so ist der Winterdienst in der Zeit von 7:00 Uhr mor-gens bis 20:00 Uhr abends auszuführen. Konkret setzt die Räum- und Streupflicht immer dann ein, wenn die Gefahr der Glättebildung besteht. Das kann mehrmals am Tag der Fall sein. Hier kommt es auf die Wetterverhältnisse an.

Frage:
Muss ich auch dann Schnee fegen, wenn dies wegen der extremen Wetterlage – andauernder heftiger Schneefall, gefrierender Sprühregen – keinerlei Aussicht auf Erfolg verspricht?

Haus & Grund:
Sie können mit dem Schnee fegen zuwarten, wenn jede Räum- und Streumaßnahme absolut ohne jeden Erfolg bliebe. Sie müssen also nicht mitten im heftigsten Schneetreiben zur Schaufel greifen. Lässt der Schneefall nach, so müssen Sie allerdings unmittelbar tätig werden.
Die Regel heißt:
Winterdienst ausführen, nur ausnahmsweise bei ganz extremen Witterungen kann abgewartet werden, wenn jede Streu- und Räummaßnahme keinerlei Aussicht auf Erfolg oder sonstige Wirkung versprechen.

Frage:
Was ist, wenn der Schnee schon festgetreten ist?

Haus & Grund:
Auch dann müssen Sie räumen und streuen.

Frage:
Wie verhalte ich mich als Berufstätiger?

Haus & Grund:
Wenn Sie selbst durch Ihren Beruf tagsüber am Winterdienst gehindert sind, müssen Sie eine Ersatzkraft bereitstellen.

Frage:
Was gilt bei Krankheit und Alter?

Haus & Grund:
Die Gerichte beurteilen unterschiedlich, ob Krankheit und Alter vom Winterdienst befreien oder nicht. Erkundigen Sie sich am besten bei Ihrem örtlich zuständigen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein nach der Spruchpraxis Ihres Amtsgerichts.

Frage:
Welche Streumittel darf ich einsetzen?

Haus & Grund:
Schon die meisten Gemeindesatzungen verbieten aus Gründen der Umweltverträglichkeit den Einsatz von Streusalz. Deshalb sind Granulate oder Sand zu bevorzugen. Keinesfalls sollte – wie früher – mit Ofenasche gestreut werden! Beim Einsatz der Streumittel gilt die Regel: soviel wie nötig und so wenig wie möglich.

Frage:
Muss ich als Eigentümer und Straßenanlieger immer fegen?

Haus & Grund:
Bitte schauen Sie in Ihre Ortssatzung (Straßensatzung). Die Gemeinde hat die Möglichkeit den Winterdienst auf die Grundstücksanlieger zu übertragen. Ist dies erfolgt, sind Sie streu- und räumungspflichtig.

Frage:
Muss mein Mieter für mich als Grundstückseigentümer Schnee fegen?

Haus & Grund:
Der Winterdienst kann durch den Mietvertrag zulässig auf den Mieter übertragen werden. Ist dies geschehen, muss Ihr Mieter fegen.

Frage:
Wer bezahlt in diesem Fall das Streumaterial?

Haus & Grund:
Auch hier urteilen die Gerichte unterschiedlich zu der Frage, ob der Mieter das Streugut auf eigene Kosten anschaffen muss oder ob der Vermieter das Streumaterial stellen muss. Auch hier sollten Sie sich über den örtlichen zuständigen Haus-, Wohnungs- und Grundeigentümerverein nach der Spruchpraxis Ihres Amtsgerichts erkundigen.

Frage:
Kann mein Mieter eigenmächtig die gemietete Garage mit einer Heizung ausstatten?

Haus & Grund:
Nein! Jede bauliche Veränderung – hier Eingriff in die Heizungstechnik – ist erlaubnispflichtig, soweit in die Substanz der Mietsache eingegriffen wird. Ebenfalls muss der Mieter um Erlaubnis fragen, wenn er etwa durch Stromradiatoren seine Garage heizen will. Denn hier handelt es sich um starke Stromverbraucher, für die das Leitungsnetz ausgelegt sein muss.

Frage:
Mein Briefkasten befindet sich innen im Haus. Muss ich auch den Zuweg für den Briefträger streuen?

Haus & Grund:
Ja, neben dem Bürgersteig müssen alle Wege auf dem Grundstück gestreut werden, die bestimmungsgemäß von Mietern und Besuchern als Zugang zur Mietsache benutzt werden.

Frage:
Muss auch der grundstückseigene Parkplatz „bis zur Wagentür“ gestreut werden, oder reicht eine Fahrgasse aus?

Haus & Grund:
Der Winterdienst muss so ausgeführt werden, dass keine Gefahr für den Besucherverkehr auf dem Parkplatz entsteht oder bestehen bleibt. Dies bedeutet, dass der Parkplatz vollständig geräumt oder mit abstumpfenden Mitteln gestreut werden muss.

Frage:
Ich benutze mit meinem Nachbarn gemeinsam Grundstückszufahrt und Grundstückszuweg. Er versieht seinen Winterdienst mehr als nur schlampig. Ich befürchte, dass meine Familie oder meine Besucher sich deshalb Verletzungen zuziehen. Was kann ich tun?

Haus & Grund:
Zunächst sollten Sie mit Ihrem Nachbarn ein klärendes und einigendes Gespräch suchen. Hier sollten Sie die gemeinsamen Haftungsgefahren verdeutlichen und darauf hinweisen, dass auch ein eigenes Verletzungsrisiko droht. Kommt es nicht zur Einigung, können Sie Ihren Nachbarn rechtlich zum ordnungsgemäßen Winterdienst zwingen.

Frage:
Genügt ein von mir aufgestelltes Schild „Hier wird nicht gestreut, Betreten auf eigene Gefahr“?

Haus & Grund:
Nein. Öffentliche Verkehrsflächen wie zum Beispiel der Bürgersteig müssen entsprechend den Regelungen in der Straßenreinigungssatzung gestreut werden. Für den gefahrlosen Zustand Ihres Grundstücks sind Sie ebenfalls haftbar.

Frage:
Welche Heizungstemperatur ist einzuhalten?

Haus & Grund:
Das richtet sich vorrangig nach dem Mietvertrag.
Wenn nichts vereinbart ist, so gelten die Wärmegrade nach DIN 4701 als Anhalt, nämlich von 6.00 Uhr bis 23.00 Uhr 15 °C im Flur, 22 °C im Bad und 20 °C in den übrigen Räumen. Nachts ist eine Absenkung möglich.

Frage:
Wer haftet für den Winterdienst bei Wohnungseigentum?

Haus & Grund:
Die Gemeinschaft, also alle Eigentümer haften als Gesamtschuldner. Im Innenverhältnis ist es eventuell möglich bei dem Verwalter wegen Organisationsverschulden oder bei dem Hausmeister oder bei demjenigen Eigentümer Regress zu nehmen, dem die Streupflicht im Schadenfall oblag.

© Haus & Grund Niedersachsen

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