Es war fast immer dasselbe:
Mehrere 100.000 Bundesbürger sind in den vergangenen Jahren Opfer nachteiliger Immobiliengeschäfte geworden. Sie haben sog. Schrottimmobilien erworben. Den geschädigten Immobilienkäufern wurde der Erwerb einer Eigentumswohnung als Methode zur Steuerersparnis und zur Sicherung der Altersvorsorge, oder schlicht als Kapitalanlage, angepriesen. Der Kontakt wurde jeweils durch einen Vermittler aufgenommen. Die oberflächliche Beratung fand in der Privatwohnung der Anleger statt. Die Vermittler drängten auf einen schnellen Kauf der Eigentumswohnung und leiteten die Bankfinanzierung gleich mit. Unter dem Drängen des Vermittlers schlossen die überrumpelten Anleger solche Verträge ab. Persönlichen Kontakt zur der Bank hatten die Anlieger häufig nicht. Sie kauften buchstäblich „die Katze im Sack“, nämlich sog. „Schrottimmobilien“, deren Wert weit unter dem gezahlten Kaufpreis lag. In den meisten Fällen sind die Wohnungen gar nicht mehr oder nur sehr schlecht vermietbar, ein Verkauf nur mit großem Verlust möglich.

Jetzt können die Anleger aufatmen, denn der Europäische Gerichtshof (EuGH) hat diesem Treiben einen Riegel vorgeschoben. Zwar hat er einen generellen Schutz für Immobilienkäufe an der Haustür abgelehnt. Falls jedoch der Kunde bei den dazugehörigen Kreditvertrag nicht über seinen Widerruf belehrt wurde, habe die Bank die mit den Kapitalanlagen verbundenen Risiken zu tragen (EuGH, Urteil vom 25.10.2005 – C 350/03 und C 229/04).

Der Europäische Gerichtshof hat eine Haftung von Banken für die Verluste von Käufern sog. Schrottimmobilien mit diesem Spruch nicht völlig ausgeschlossen. Nach dem Luxemburger Urteil können sich geprellt fühlende Kunden aber nicht auf Europäisches Recht berufen, wenn sie Immobilienkaufverträge widerrufen wollten. Dies gelte auch, wenn diese im Zusammenhang mit einem ebenfalls an der Hautür unterschriebenen Kreditvertrag abgeschlossen wurden, für die ein Widerrufrecht gilt.

Das Urteil fußt auf der EU-Richtlinie über Haustürgeschäfte. Auf dieser Grundlage versuchten die Kläger, ihre Kreditverträge und zugleich auch die Immobilienkaufverträge zu widerrufen. Die Richtlinie sieht vor, dass Verbraucher sieben Tage lang Zeit haben, um Geschäfte zu widerrufen, die mit unaufgefordert bei ihnen zu Hause erscheinenden Vertretern abgeschlossen werden. In keinem Fall erstreckt sich das Widerrufsrecht auf den Kaufvertrag über die Immobilie, so der EuGH. Verbraucherschützer hatten gefordert, dass die Käufer beim Widerruf des Kreditvertrages statt der Darlehenssumme die überteuerte Wohnung an die Bank abtreten.

Das Gericht urteilte allerdings im Sinne der Verbraucher, dass die Bank die mit der Kapitalanlage verbundenen Risiken tragen müsse, wenn sie den Kunden bei einem Haustürgeschäft nicht über sein Widerrufsrecht belehrt hat. Dies war in den vor dem Gericht verhandelten Fällen der Fall. Wie das Risiko von der Bank zu tragen ist, müssten nationale Gerichte und Gesetzgeber klären.

Zur Begründung erklärte der EuGH, wäre der Verbraucher nämlich von dem Kreditinstitut rechtzeitig über sein Widerrufsrecht belehrt worden, so hätte er seine Entscheidung, den Darlehensvertrag zu schließen, rückgängig machen können. Er hätte dann später den notariellen Kaufvertrag über die Wohnung gar nicht mehr geschlossen. Der Verbraucher hätte damit das Risiko vermeiden können, eine zu hoch bewertete Immobilie zu erwerben.

Achtung:
Falls eine Bank den Kunden aber über sein Widerrufsrecht belehrt hat, dann könne im Falle eines Widerrufs des Kreditvertrags die sofortige Rückzahlung des Darlehens mit Zinsen verlangt werden. Dies ist in Deutschland so vorgesehen. In jedem der beiden Fälle bleibe der Verbraucher Eigentümer der überbewerteten Wohnung, wie ein Gerichtssprecher betonte.

Dazu der Kommentar von Haus & Grund Niedersachsen:
Um den Immobilienkaufvertrag rückabzuwickeln, muss er also erfolgreich zum Beispiel wegen arglistiger Täuschung oder wegen eines Irrtums über den Inhalt oder über die Erklärung selbst angefochten werden. Dazu ist Unterstützung eines Fachmannes notwendig. Denn der Anfechtende muss den Grund für seine Anfechtung darlegen und beweisen können.

© Dr. Hans Reinold Horst
Haus & Grund Niedersachsen