Schon im vergangenen Jahr berichteten die Medien breit und häufig mit Effekthascherei über die Auswirkungen der Sozialreformen „Hartz IV“ auf die Wohnungsmärkte, insbesondere auf die Wohnungsvermietung. Da war von Zwangsumzügen die Rede. Kündigungswellen aus Not wurden heraufbeschworen. Die Mieten seien unsicher, so hieß es. Insbesondere interessierte Verbandsvertreter beschworen ein düsteres Szenario, gezeichnet in dunkel drohenden Farben, herauf.

Sechs Monate Schonfrist
Nun ist es eine alte Volksweisheit, dass alles nicht so heiß gegessen wird, wie es gekocht wird. Auch gesetzlich motiviert lautet die Devise: „ruhig Blut“. Denn in den ersten sechs Monaten nach Inkrafttreten der Hartz IV-Gesetze am 01. Januar 2005 gilt eine gesetzliche Schonfrist. Hier müssen die Behörden die Vorgaben der Reform nicht eingreifend umsetzen.

Kein Mieter verliert also über Nacht seine Wohnung. Keinem Vermieter steht der dadurch bedingte Leerstand ins Haus.

Wichtige Punkte:
Allerdings ist auf einige Punkte hinzuweisen, die bei der Vermietung an langzeitarbeitslose Mieter, die nach Hartz IV Arbeitslosengeld II beziehen, zu beachten sind.

• Möglichst einvernehmlich mit dem Mieter sollte der Kontakt zur Sozialbehörde (Agentur) gesucht werden. Hier sollte geklärt werden, ob die verlangte Miete nach Einschätzung der Agentur „angemessen“ im Sinne des Sozialhilferechts ist.
• Dies gilt auch für die Betriebskosten, insbesondere die Kostenvorschüsse für Heizung und Warmwasser.
• Ebenso sollte hinterfragt werden, ob die vermietete Wohnung von einer im Sinne des Sozialhilferechtes angemessenen Größe für die nutzenden Mieter ist.

Werden einige oder mehrere dieser Fragen verneint, so gibt es keinen rechtlichen Zwang zum Umzug. Die Behörde kann also nicht in den Mietvertrag regelnd eingreifen. Allerdings kann sich ein faktischer Zwang zum Umzug dadurch ergeben, dass die Sozialbehörden zukünftig dann nur noch Mietanteile in angemessener Höhe tragen. Darauf sollte reagiert werden, entweder in Form einer rechtzeitigen Umzugsplanung mit neuer Anschlussvermietung oder aber auch in Form von – eventuell zeitlich befristeten – Mietanpassungen.

Innerhalb der Kontaktaufnahme mit dem Sozialhilfeträger sollte zusätzlich darauf hingewirkt werden, dass eine direkte Zahlung der Mietbeihilfen an den Mieter erfolgt. Das kann auf der Grundlage einer Mietübernahmeerklärung durch das Sozialamt oder auf Grund einer Anweisungserklärung des Mieters als sozialhilfeberechtigtem Bürger gegenüber der Sozialbehörde erfolgen. Ideal wäre eine Kombination. Allerdings macht dies die Mieten nicht endgültig sicher. Denn die Sozialämter sprechen auch im Falle von Mietübernahmeerklärungen keine Garantien aus. Die Erklärungen erfolgen in der Praxis vorbehaltlich der Sozialhilfebedürftigkeit des Mieters und vor allem mit dem klaren Zusatz, dass der Vermieter eigene Ansprüche aus der Mietübernahmeerklärung gegenüber dem Sozialamt nicht herleiten kann.

Vor allem beim Abschluss neuer Mietverträge gilt:
Die besprochenen Punkte sind vor der Unterzeichnung des Mietvertrages mit dem Sozialamt zu klären. Die möglichst schriftlich erteilte Zustimmung des Sozialhilfeträgers zum beabsichtigten Mietvertrag ist einzuholen und dem Vertrag beizuheften. Will der Mieter mit mehreren Personen in die Wohnung einziehen, so ist möglichst neben dem eigentlich sozialhilfeberechtigten Mieter auch eine weiter einziehende volljährige Person (z. B. Ehegatte, Lebenspartner, Verlobter u. a.) als Mieter in den Vertrag zusätzlich mit aufzunehmen.

Zum guten Schluss:
Der Mieter kann nicht mit einem „1-Euro-Job“ für Pflegedienste, Handwerker- oder Hausmeisterdienste angestellt werden. Denn diese Jobs dürfen ausschließlich der Öffentlichkeit zukommen.
 

© Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst,
Verbandsvorsitzender Haus & Grund Niedersachsen

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