Der Energiepass für Neubau und Bestandsimmobilien steht vor der Tür – soviel ist sicher.
Ob er aber wie beabsichtigt pünktlich zum 04.01.2006 eingeführt werden kann, ist fraglich.

Was hat es mit alle dem auf sich?

Der Energiepass für Gebäude trifft Aussagen über

• die energetische Qualität der Gebäudeaußenhaut einschließlich Dach, Fenster und Türen,
• der Heizungstechnik sowie der Abgaswärmeverluste.
  Dabei werden auch Heiz- und Wärmerückgewinnungssysteme mit in den Blick genommen.

Ab 2006 soll der Energiepass beim Verkauf und bei der Neuvermietung von Gebäuden Kauf- und Mietinteressenten vorgelegt werden. Dies hat unmittelbaren Einfluss auf die Wertentwicklung ihrer Immobilie. Denn nach den bisher entwickelten, aber noch nicht abschließend festgelegten Kriterien zur energetischen Bewertung von Gebäuden schneiden insbesondere Altbauten und Bestandsimmobilien außerhalb des Neubaubereichs in der energetischen Qualitätseinordnung schlecht ab. Dies führt zu Gefahren. Muss der Energiepass beim Verkauf vorgelegt werden, so sind niedrigere Kaufpreise wahrscheinlich. Muss er bei der Neuvermietung festgelegt werden, so ist insbesondere bei dem bestehenden Mietermarkt zweifelhaft, ob die gewünschte Miete noch erzielt werden kann.

Um diese Konsequenzen gar nicht erst entstehen zu lassen, empfiehlt der Verbandsvorsitzende von Haus & Grund Niedersachsen Rechtsanwalt Dr. Hans Reinold Horst:

1. Bauunterlagen zusammenstellen

Neben technischen Unterlagen zu Heizungs- und Klimaanlagen sind auch Rechnungen von Bedeutung, aus denen das Kaufdatum sowie Art und Umfang des verbauten sonstigen Materials zur Installation der Heizung (wie z. B. Leitungsquerschnitte von Zu- und Abflusssträngen) sowie verwendetes Isolationsmaterial hervorgehen.

Vor allem sollte sich aus den Unterlagen ergeben:

• Die Berechnung der Heizlast nach DIN 12831
• Die Auswahl der Heizungsanlage nach Art, Größe und Fabrikat und die Bestimmung der Anlagenaufwandszahl nach DIN 4107-10 für mögliche Alternativen.

2. Eigene Prüfung der energetischen Qualität des Gebäudes

Soweit möglich, ist mit den genannten Unterlagen sowie mit vorhandenen Schornsteinfegermessprotokollen (CO²-Emession) und parallelen Messprotokollen beauftragter Firmen zur Heizungswartung unter Zuhilfenahme der Bauberatung von Haus & Grund Niedersachsen durch Frau Dipl.-Ing. Renate Netter, Architektin, den energetischen Bedarf des eigenen Gebäudes zu prüfen.

Diese Prüfung im Vorfeld des Energiepasses macht unter folgenden Aspekten Sinn:
Ist der Energiepass erst einmal Pflicht, so wird es zu einem Auftragsstau im Hinblick auf die dann gewünschten energetischen Qualitätsverbesserungen kommen. Einzelne Gewerke sollten zudem im Sommer durchgeführt werden, wie z. B. der Einbau einer neuen Heizung, neuer Fenster oder grundlegender Dämmarbeiten an der Gebäudeaußenhaut und im Dachbereich.

3. Prüfung des Kapitalstatus

Modernisierungen kosten viel Geld. Auch der Vermieter muss sie vorschießen. So profan dieser Hinweis klingen mag, so wichtig ist er:
Im Rahmen der eigenen Finanzanlagepolitik ist zu klären, wie viel Investitionsvolumen wann zur Verfügung steht. Davon ist die Fähigkeit zur energetischen Sanierung entscheidend abhängig.

In diesen Zusammenhang gehört der Hinweis zur rechtzeitigen und ausreichenden Bildung einer Instandhaltungsrücklage bei Wohnungseigentümergemeinschaften, wenn man „schmerzhafte“ kurzfristige Nachschusspflichten (Sonderumlagen) ver-meiden will. Gerade in diesem Bereich gilt der Hinweis, dass darüber vorzeitig mit dem Verwalter und dem Beirat zu sprechen ist. Selbstverständlich gehört dazu die Fassung eines entsprechenden Beschlusses in der nächsten Wohnungseigentümerversammlung.

4. Prüfung energetischer Fördermöglichkeiten

Insbesondere die Kreditanstalt für Wiederaufbau (KfW) bietet zinsgünstige Darlehen zur energetischen Qualitätsverbesserung von Gebäuden an. Immer „tagesfrische Konditionen“ können unter www.kfw.de im Internet abgerufen werden.

5. Entscheidungen über vorgezogene energetische Sanierungen

Aufgrund der in den Schritten 1 bis 4 gewonnen Erkenntnisse sollte entschieden werden, ob eventuell vorgezogen energetisch saniert wird. Dies hat den Vorteil, dass der im Jahre 2006 Pflicht werdende Energieausweis dann gleich optimierte Qualitätswerte zeigt. Auf die unmittelbare Bedeutung für die Wertentwicklung der Immobilie in den Bereichen Verkauf und Vermietung ist bereits hingewiesen worden. Ebenfalls ist nochmals auf die Stichpunkte „Auftragsstau“ und „jahreszeitbedingte Gewerke“ hinzuweisen.

6. Enge Begleitung des weiteren Gesetzgebungsverfahrens

Das weitere Gesetzgebungsverfahren muss über den örtlichen Verein von Haus & Grund eng begleitet werden. Dadurch ergeben sich weitere Handlungsempfehlungen und aktuelle Kenntnis im Thema. Der Landesverband wird laufend aktuell weiter berichten und Handlungsempfehlungen entwickeln.

Als zusätzliche Informationsquellen sind zu nennen im Hinblick auf Gesetzestexte, Erläuterungen, Modellrechnungen, Formulare zu Energiepässen und Praxisbeispielen:

Deutsche Energie-Agentur GmbH, Chausseestrasse 128 a, D-10115 Berlin
Telefon 030/7261656-0, Fax: 030/7261656-99
E-Mail: info@deutsche-energie-agentur.de
Internetadressen: www.gebaeudeenergiepass.de / www.dena.de

7. Wenn es soweit ist:

Wenn es soweit ist und ein Energiepass ausgestellt werden soll, muss zunächst ein tauglicher Aussteller für diesen Energiepass gefunden werden.

In Betracht kommen als Berufsgruppen derzeit

• Architekten,
• Bauingenieure und
• sonstige bauvorlageberechtigte Personen,
• zertifizierte Handwerker und
• Schornsteinfeger.

Die Zertifizierungen der beiden letztgenannten Berufsgruppen ist jeweils zu prüfen. Auf nähere Einzelheiten hierzu werden wir in unserer Berichterstattung eingehen. Denn heute sind die gesetzlichen Vorgaben dazu noch nicht geklärt.

8. Was passiert dann?

Ist ein Aussteller ermittelt, so findet nach entsprechender Terminvereinbarung ein Ortstermin in dem zu bewertenden Hause statt. Dem Aussteller sind die bereits gebündelten wichtigen Bauunterlagen zur energetischen Qualität des Hauses vorzule-gen. Das Haus sollte besichtigt werden.

Gegenwärtig wird eine „Berechnungssoftware“ entwickelt, mit der der Aussteller des Energiepasses Daten und Fakten des späteren Energieausweises für die konkrete Immobilie berechnet. Einzelheiten dazu sind – wie gesagt – noch offen. In einem zweiten Termin wird der fertige Energiepass gegen Erstattung der Herstellungskosten übergeben.

Achtung:

• Informieren Sie sich über den Energiepass auf dem Energietag in Wolfsburg >>
  Er findet statt am Donnerstag, den 22. September 2005, von 15:30 Uhr bis ca. 21:00 Uhr,
  Gaststätte Föhrenkrug, Pestalozziallee 3 in Wolfsburg
  Programmablauf >>
   
• Haus & Grund Niedersachsen bietet interessierten Mitgliedern exklusiv einen im Vorfeld des Energiepasses möglichen Gebäudescheck an, in dem die energetische Qualität des Hauses bewertet und Sanierungsvorschläge erarbeitet werden.
  Umfang und Kosten >>

© Haus & Grund Niedersachsen

<< zurück