Endlich – die eigenen vier Wände sind fast fertig. Es wird auch Zeit – denn die Mietwohnung ist im Zweifel schon gekündigt oder das selbstgenutzte Haus schon neu vermietet. Der Umzug drängt. Doch vor dem Einzug müssen noch alle am Bau Beteiligten mit der Bauabnahme einen wichtigen Meilenstein passieren. Ob Bauherren einen Vertrag nach der VOB/B oder nach dem BGB geschlossen haben, der Abnahme der Arbeitsleistung des Bauunternehmers gebührt höchste Aufmerksamkeit. Mit der Abnahme erfolgt die Übergabe des Bauwerks an den Bauherren. Dieser erkennt es damit als vertragsrecht an, wenn er nicht ausdrücklich gesehene Mängel rügt.

Die Verpflichtung, die Unternehmerleistung abzunehmen, muss jeder Bauherr einhalten. Verweigert er diese Abnahme grundlos, kann sie vom Unternehmer eingeklagt werden. Natürlich gilt dies nicht ohne Ausnahme. Ist der Bau so schadhaft, dass er nicht abnahmefähig ist, gilt abweichendes. Der Bauherr kann dem Abnahmebegehren aber erst nachkommen, wenn das Bauvorhaben im wesentlichen mängelfrei fertig gestellt ist. Denn durch die Abnahme erlischt der Erfüllungsanspruch gegenüber dem Bauunternehmer aus dem Bauvertrag. Es entstehen Gewährleistungsansprüche und die Gewährleistung beginnt.

Dazu rät Haus & Grund Niedersachsen:
Eine so wichtige Rechtshandlung wie die Abnahme kann ein Bauherr nicht ohne einen Sachverständigen durchführen. Nur er besitzt die Sachkompetenz zu entscheiden, ob das Bauwerk entsprechend der vertraglich geschuldeten Leistungsbeschreibung mangelfrei hergestellt wurde.

Von Teilabnahmen einzelner Baugewerke ist dringend abzuraten, da vom Zeitpunkt der Abnahme an die Gewährleistungszeit beginnt. Eine Zwischenabnahme kann zu erheblichen Rechtsnachteilen führen. Deshalb sollte nur eine Abnahme nach Fertigstellung erfolgen. Das heißt nicht, dass der Sachverständige das Bauwerk zum Zeitpunkt der Abnahme zum ersten Mal in Augenschein nehmen sollte – im Gegenteil.

Dazu zwei Beispiele:

• Ist die Baugrube erst einmal zugeschüttet, können Mängel bei der Isolation der Kellerwände im Erdanschlussbereich nicht mehr festgestellt werden. Erst dann, wenn an den Wänden „kaltes Wasser fließt“ oder zumindest Feuchtigkeitsflecken entstehen, weiß der Bauherr, dass das Kind im Brunnen liegt. Soweit darf es nicht kommen.
• Mängel in der Isolation des Daches, insbesondere in der sauberen Verlegung der „Dampfsperre“ unter der Rigipsplatte bei ausgebauten Dachgeschossen lassen sich ebenfalls nach Fertigstellung des Ausbaus nicht mehr feststellen. Erst bei starken Wärmeverlusten durch eine nicht funktionsfähige Dampfsperre oder durch die Bildung von Kondensat mit nachfolgender Schimmelbildung werden die Baumängel offenbar. Dann ist es zu spät – Baumängel mit Gesundheitsgefahren, Gesundheitsschädigungen und teuren Sanierungskosten sind dann vorprogrammiert.

Aber zurück zur Bauabnahme:
Eine Abnahme kann ausdrücklich oder durch schlüssiges Handeln erfolgen, z. B. durch den Einzug in das Haus, wenn sich aus dem Verhalten des Bauherren ergibt, dass er das Bauwerk als mängelfrei anerkennt. Sollte er in ein Mängel behaftetes Haus einziehen, muss er schriftlich dokumentieren, dass er es trotzdem nicht als mängelfrei anerkennt. Dazu dient ein Abnahmeprotokoll, das die Mängel klar ausweist und von allen an der Abnahme Beteiligten zu unterzeichnen ist. Zumindest ist ein ausführliches Mängelschreiben, verfasst mit juristischem Sachverstand, erforderlich, das beweisbar zugehen muss und die Rechtsfolgen der Mangelhaftigkeit klar ausweist.

Die Abnahme muss gut vorbereitet werden. Vor dem anberaumten Termin sollte mit einem Sachverständigen das Haus begangen werden, um eventuelle Mängel zu dokumentieren. Bei der Vorbesprechung sollte man bereits ein detailliertes Mängelprotokoll erstellen, um bei der Abnahme nichts zu vergessen. Das macht viel Arbeit, zahlt sich aber aus.

Die Abnahme muss dokumentiert werden. Ein Abnahmeprotokoll gehört unbedingt dazu.

Folgende Punkte müssen enthalten sein:

• Datum und Teilnehmer der Abnahme,
• Auflistung der Mängel,
• Vorbehalt der Ansprüche und ggf. der vereinbarten Vertragsstrafe,
• Unterschrift aller Beteiligten.

Da die Unterzeichnung des Abnahmeprotokolls eine Rechtshandlung mit erheblichen Folgen darstellt, müssen etwaige Ansprüche schriftlich erklärt werden. Ansonsten sind sie mit der Unterzeichnung verwirkt. Auch Vorbehalte zum Geltendmachen von Mängeln sind aufzunehmen. Denn wird in Kenntnis des Mangels ohne Vorbehalte das Bauwerk abgenommen, gehen allgemeine Gewährleistungsansprüche verloren. Die Abnahme führt im Übrigen zur Umkehr der Beweislast. Im Hinblick darauf sollte erreicht werden, dass der Bauunternehmer im Protokoll die vorhandenen Mängel anerkennt. Das muss ausdrücklich schriftlich vermerkt werden. Gleichfalls sollte man sich eine eventuell vereinbarte Vertragsstrafe vorbehalten.

Mit den im Protokoll aufgelisteten Mängeln bestehen Ansprüche auf ihre Beseitigung. Ist der Bauunternehmer damit im Verzug, können diese nach vorheriger Fristsetzung durch Ersatzvornahme, also durch Auftrag an ein anderes Bauunternehmen, beseitigt werden. Außerdem hat der Bauherr das Recht, Kosten für die Beseitigung der Mängel zurückzubehalten. Dieses Zurückbehaltungsrecht besteht in 3-facher Höhe der Mängelbeseitigungskosten. Mit diesem „Druckzuschlag“ sollen die Unternehmen bewegt werden, Mängel so schnell wie möglich abzustellen.

Bei Zweifelsfragen hilft die Bauberatung von Haus & Grund Niedersachsen weiter.
E-Mail: info@haus-und-grund-nds.de

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