Bundesweites Aufsehen erregte kürzlich die Meldung, dass die Gemeinnützige Wohnungsgesellschaft der Stadt Kassel eine Mietwohnung per Online-Auktion vermarktet hatte.

Zwei Studenten haben jetzt eine Drei-Zimmer-Wohnung mit immerhin 76 Quadratmetern Wohnfläche für eine Monatsmiete von sage und schreibe 125 Euro ersteigert. Der Normalpreis beträgt 400 Euro. Darin enthalten sind über 100 Euro Betriebskostenvorauszahlung. Damit bleibt die vermietende Wohnungsbaugesellschaft wenigstens nicht mehr auf den weiter laufenden Betriebskostenvorauszahlungen sitzen.

Indes geht die Gleichung „Billig statt leer“ im Ergebnis nicht auf. Kurzfristigen Vorteilen stehen dauerhaft gravierende Nachteile gegenüber. So kann der Vermieter eigentlich keine persönliche Auswahl treffen. Und der meistbietende Bewerber ist nicht immer auch der beste.

Bei länger bestehendem Mietverhältnis ist die ansonsten am Markt erzielbare Miete entweder überhaupt nicht oder bestenfalls nach Jahrzehnten realisierbar. Grund hierfür ist § 558 Absatz 3 BGB, wonach Mietsteigerungen innerhalb von drei Jahren jeweils nur um maximal 20 Prozent möglich sind.

Beim Verramschen von Mietwohnungen via Internet sind auch die Reaktionen der übrigen Mieter im Haus zu bedenken. Eine selektive Mietsenkung weckt immer Begehrlichkeiten nach dem Motto: „Warum der und nicht ich? Wir zahlen sowieso schon zu viel! Künftig zahlen wir nur noch so viel wie der Neue.“ Gekrönt wird der Neidkomplex noch mit der Forderung nach Rückzahlung der angeblichen überzahlten Miete für die letzten drei Jahre.

Wegen fehlender Rendite kann es jedoch auch Ärger mit dem Finanzamt geben. Wenn dauerhaft nur Verluste generiert werden, unterstellt die Finanzverwaltung eine fehlende Gewinnerzielungsabsicht mit der Folge, dass der Werbungskostenabzug verlustig geht. Auch Abschreibungen würden dann im Extremfall nicht mehr als Betriebsausgaben bzw. Werbungskosten anerkannt, zumindest nicht in voller Höhe.

Sogar bei Wohnungsbaugesellschaften wird heutzutage vermehrt auf shareholder value geachtet. Mit nachhaltiger Einkünfteerzielung hat die Vermietung zu Schleuderpreisen sicherlich nichts zu tun. Da ist es schon verwunderlich, dass in Kassel noch niemand nach dem Staatsanwalt gerufen hat, wie beim Abriss der umstrittenen Treppe am Königsplatz vor einigen Jahren. Immerhin steht wegen der drohenden Vermögensgefährdung der Verdacht der Untreue zumindest im Raum.

Aus der Sicht privater Eigentümer stellt sich die Handlungsweise der Wohnungsbaugesellschaft dar als unlauterer Wettbewerb durch Preisdumping. Ein Mitbewerber am Markt - wobei es unerheblich ist, ob Wohnungsanbieter eine Gesellschaft oder ein privater Vermieter ist - könnte auf Unterlassung und gegebenenfalls auf Schadensersatz klagen. Allerdings ist die Beweisführung insoweit schwierig.
Glücklicherweise handelt es sich bei der Mietwohnungs-Auktion im Internet bisher nicht um ein quantitatives Phänomen, sondern um einen – wenn auch spektakulären – Einzelfall. Aktuell sind keine weiteren Angebote dieser Art im Internet zu finden. Die vorhandenen Angebote sind nicht im Auktionsbereich sondern als Anzeigenformat ohne die Möglichkeit der Abgabe von Geboten aufgeführt. Es sollte auch ein Einzelfall bleiben.

Im umgekehrten Fall wären bei engen Marktverhältnissen ganz andere Auktionsergebnisse denkbar. So könnte etwa eine Mietwohnung in einer feinen Adressen-Lage von München zum Doppelten des Mietspiegelwertes versteigert werden. Dem Vermieter würde in diesem Falle sogleich Mietwucher bzw. Mietpreisüberhöhung unterstellt. Mit der Argumentation, eine Notlage werde ausgenutzt, würde dann eine Reduzierung auf 20 Prozent über dem Niveau der Mietspiegelwerte gefordert werden.
Wenn eine Wohnung wegen schlechter Lage an verkehrsreicher Straße auch zu einem günstigen Mietpreis nicht vermietbar ist, stellt sich als Alternative allenfalls Abriss oder Umnutzungsgenehmigung. Billig-Miete ist jedenfalls ein ungeeignetes Vermarktungs-Instrument.

Über Zugaben an den Mieter oder Prämien für die erfolgreiche Wohnungsvermittlung an Mitbewohner im Haus könnte man schon eher nachdenken. Dabei reicht die Palette vom Fahrrad bis zur Urlaubsreise, von der Einbauküche bis zum Parkett und goldenen Wasserhähnen.
In vielen Fällen genügt bei echten Vermietungsschwierigkeiten schon eine geringfügige Mietpreisreduzierung gegenüber der Marktmiete um circa 5 bis 10 Prozent, die nach 15 Monaten bei der nächsten Mieterhöhung wieder ausgeglichen wird.

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